◆營建

※評析：

1. 台銀於2009/10/22標售台北市青田街12巷172坪住三土地，底價3億1,820萬元，吸引38組人馬競標，最後以6億3,888萬元脫標，每坪單價為371.4萬元，每坪容積單價高達165萬元，創下國內住宅區土地單位容積的新高價紀錄。該土地雖位於青田街豪宅區，且兩面臨路，不過基地型狀狹長、面積不大且難以與臨近土地整合，若得標者未來推案要享有足夠利潤，每坪單價將上看180萬元，而目前同區域的豪宅開價約120萬元，得標者敢開如此高價標下該筆土地，表示看好該地區豪宅後市。

2. 於2009/10/20舉行的亞太會館標售第一階段議價，已有一組買家繳交3億元保證金出手投標，目前正在進行第二階段議價，買賣雙方預計將於10/2009底簽約。由於亞太會館標受的底價為150億元，換算成土地價格高達每坪607萬元，市場預估得標者要享有足夠利潤，改建成豪宅的售價可能將高達每坪300萬元。若亞太會館能順利售出，代表信義計畫區將出現每坪300萬的豪宅產品。

3. 代表中古房價的信義房價指數，台北市和台北縣都在09/2009突破08/2008的高點，創下歷史新高。

※投資建議：

近期北市中古屋和土地標售價格都持續創新高，預售屋行情也同樣看漲，維持遠雄 5522(TW) 、鄉林 5531(TW) 、長虹 5534(TW) 、冠德 2520(TW) 、南港 2101(TW) 買進的投資建議。

◆東洋4105

※評析：

1. 東洋是國內最大學名藥廠，主要產品為自製學名藥、專利藥代理、代工製造等，分別佔營收比重66%、29%、5%，其中佔營收比重較高的藥品為癌症用藥、心血管疾病、腸胃疾病、抗感染用藥等，分別佔營收比重50%、11%、10%、7%。以往內外銷比為95：5，但2009年積極拓展海外市場，預估外銷比重可望提升至8%，展望2010年，成長動力區域為東南亞的越南、泰國、馬來西亞等，持續提高外銷比重為東洋的長期目標。

2. 東洋轉投資子公司：(1上海旭東海普：目前股本5.2億台幣，其中東洋持股55%、上海市政府持股45%，預計增資後股本約7~8億元，上海旭東海普為一家大陸的學名藥廠，主要產品以心血管用藥及腸胃藥為主，每年營收大約維持20%的成長幅度，預計11/2009下旬來台興櫃掛牌，東洋目前持有成本約18~19元，預估掛牌價格約20~25元，以東洋將釋出持股3~7%計算，可望貢獻幾千萬元，金額不大但具題材性，且可望藉由上海旭東海普藥廠搶攻大陸醫改商機；(2智擎生技：東洋持股31.75%，為新藥研發公司，目前所研發的微脂體用藥pepo2以治療肺癌、腦癌、大腸直腸癌為主，目前已進入臨床三期，此藥的全球市場規模總計高達25億美金，市場預期pepo2市場價值約10億元美金，而一般授權金約市場價值的10%，因此若東洋將授權全部賣斷，預估將有10億元台幣的授權金收入，潛在獲利相當可觀。

3. 東洋持續研發類新藥及蛋白質藥：(1類新藥：所謂類新藥為將專利藥過期後的學名藥再進行新劑型、新配方、新適應症的研發，專利權期限約7年(一般新藥的專利期限20年，其中東洋的微脂體(liposome劑型具國際競爭力，所謂的微脂體包裹技術是將抗癌藥物包裹在載體內，靶向癌細胞後才釋放，因此不會傷害其他正常細胞，較不會有負作用，目前東洋的微脂體藥有的lipo-dox(俗稱小紅莓，用於治療乳癌、卵巢癌，已上市、lipo-ab(治療重症感染，預估2013年上市、to-bbb(腦血管用藥，已向荷蘭商收取1500萬授權金以及智擎生技研發的pepo2等，其中lipo-dox為目前東洋的主力藥品，國內僅有schering-plough的caelyx與其競爭；(2蛋白質藥：為生技藥品的一種，和傳統化學藥物不同，主要用於癌症的標靶藥，東洋目前研發中的蛋白質藥為rituxan(淋巴癌、類風濕性關節炎、avastin(肺癌、herception、erbitux四種，全球市場規模總計約110億美金，目前仍處於研發階段。

4. 展望2010年，東洋的主力產品為cubicin(抗生素、ts-1(腸胃癌、lipo-ab(預計取得授權金收入、lipo-dox(預計銷往泰國、馬來西亞等地，預估營收可望維持20%以上的成長幅度。毛利率方面，由於東洋已通過pic/s認證且主要產品大多為癌症用藥，因此健保局的調降藥價對毛利率的影響僅為短期的2個月，之後將恢復以往的毛利率水準。

5. ibts認為國內學名藥廠面臨健保局調降藥價的趨勢之下，營收較難有大幅度的成長，毛利率也呈現下滑的走勢，因此大多積極朝向開發新藥、專利藥代理、保健食品等高毛利市場發展，而東洋選擇跨入類新藥及蛋白質藥的研發，進入門檻高，未來成長潛力大。

※投資建議：

ibts預估東洋2009年稅後獲利3.58億元，稅後eps 2.79元，2010年本業稅後獲利5.74億元，稅後eps 4.48元。ibts對東洋的投資建議為買進，主要理由為：(1東洋研發的類新藥及蛋白質藥進入門檻高，未來獲利展望佳；(2轉投資子公司上海旭東海普具興櫃掛牌及中國醫改商機題材，智擎生技具授權金收入的想像空間，因此投資建議為買進，目標價per30x。