◆房價於2q09止跌回升

各都會區房價自2008年開始反轉，持續下跌至1q09。

2q09除了高雄市以外，各地區房價都已止跌回升。

◆2q09房價回升的原因

股市大漲帶來財富效果，同時提升投資人對房市信心。

開放陸資來台引發房價大漲的預期。

房貸利率處於歷史最低，加上政府提供2,000億元優惠房貸，補貼房貸利率0.7%，降低購屋負擔。

房市在2h08陷入急凍，累積的自住需求在2q09爆發。

在2h08 退場的投機客重回市場。

調降遺贈稅以及兩岸關係改善，使外流資金和台商回流。

◆07~08/2009中古屋略微回檔修正

北市和北縣房價在06/2009都已逼近2008年的高點。

由於短期內漲價幅度已高，買賣雙方的價格認知再度拉大，加上2h08的遞延買氣已經在2q09去化，導致北市中古屋在3q09價、量皆略微回檔。

                08/2009信義台北市房價指數為mom-1.03%；而建物買賣移轉棟數為6,306棟，mom-4.73%，仍然維持在6,000棟以上的相對較高水準，相較08/2008僅有4,138棟的低迷景況，yoy+52%，不至於重演2h08房市急凍的情況。

◆新屋市場自03/2009貣回溫

03/2009風向球分數大增10分，終止了連5個月代表衰退谷底的藍燈，來到了代表衰退注意的黃藍燈，顯示預售屋市場回溫，建商推案也轉趨積極。

之後連續7個月亮黃藍燈，且分數呈現上升趨勢，顯示新屋市場確實已回溫，並非曇花一現。

◆優惠房貸不續辦，但銀行放寬房貸成數，有助於提高民眾購屋能力

                優惠房貸不續辦，對於較低總價的中古屋、中南部與台北縣產品、以及小套房等影響較大；北市新成屋由於房價高出350萬元的額度太多，優惠房貸對減輕購屋負擔的作用原本就相當有限，實質影響不大。

預售屋原本就無法受惠於優惠房貸。

雖然各大行庫的優惠方案無法取代政府的優惠房貸，不過目前房貸利率只略高於2%，仍位於歷史低檔。

近期銀行放鬆房貸成數，尤其是北縣受升格題材以及新莊重劃區建案熱賣影響，部分地區成數上限放寬到80%。

◆政府已放寬陸資來台投資不動產限制

過去政府未禁止大陸人士購買台灣的不動產，但由於需要驗證資金來源，審議作業又過於繁長，加上大陸人士1年只能在台停留1個月，使陸資興趣缺缺。

政府已開放陸資資來台購買不動產可向金融機構申請融資，且大陸人士來台停留天數已從每年1個月延長為每年4個月，而來台工作的陸資白領幹部，停留期限也放寬到1年。

◆根據香港經驗，陸資效應受惠程度：商用不動產> 豪宅> 一般住宅

簽署cepa後，香港的商辦和豪宅漲幅遠高於一般住宅。

比較香港各類型不動產在2003年後的價格走勢可發現，漲幅最高的是a級商辦，累積漲幅高達271.8%，而商辦整體平均的漲幅也高達256.7%；在豪宅方面，大坪數住宅的漲幅為172.3%。

◆商用不動產和豪宅為資金效應下主要的實質受惠標的

ibts認為與大陸市場的成長潛力相較，台灣ㄧ般的住宅市場對陸資並無吸引力。

政府開放陸資投資商用不動產，陸資和陸客來台又會增加對商用不動產的實質需求。

頂新集團07/2009入股台北101大樓，08/2009持股比例加碼至32%，成為最大單一股東，顯示台商以實際行動看好台灣的頂級商辦後市。

台商和富人海外資金回流，豪宅和商用不動產為其置產標的，對一般住宅市場影響較小。

在低利率以及海外投資風險提高的環境下，商用不動產對壽險業者等追求長期的穩定收益的投資者具有很大吸引力。

◆兩岸開放有助於提升營建股評價

目前政府對營建業登陸有嚴格的限制，包括個別建案金額限制、總量管制以及建商財務指標等三方面，其中影響最大的規定是單一建案開發金額不得超過1,000萬美元，以及建商負債不得超過淨值的50% (營建股的負債比例較高，幾乎沒有營建股能符合此規定 。

部份營建股的大股東透過海外第三地投資中國的房地產開發事業，其中以遠雄、鄉林和宏璟最為積極。

ibts認為未來一旦放寬台商登陸限制，台灣建商將有機會角逐大陸龐大的市場商機，就長期而言將會是ㄧ大利多，並提高市場對營建股的評價。

◆區域與個股

決定區域房價的主要因素：就業機會、基礎建設、居民素質

台北房市表現明顯優於其它地區，台北縣房價上漲仰賴捷運網擴張。

信義計畫區可供開發土地所剩無幾，大多數建商已無法參與。

北市看好區域為內湖和南港

北縣以新莊受惠捷運程度較大

◆台北市房價易漲難跌

◆台北市土地標售價格屢創新高

在北市標售單價最高的前5筆土地中，有4筆是在2009年標出，可見台北市精華區可供開發的大面積土地日益稀少，未來北市精華區新屋房價在土地成本推升的情況下，將易漲難跌。

◆內科提供的就業機會為內湖房價上漲主要動力

2009年初以來建案銷售速度在台北市各區中最快。

內科提供9萬個就業機會，而內湖區人口僅26.71萬人。

內湖捷運線於07/2009通車，松山機場兩岸直航與日、韓航線。

建商早期取得土地成本低，華固、遠雄、長虹靠內湖建案成為營建獲利前三強。

◆南港交通與建設齊備，地貌將煥然一新

南港區多處大面積都市更新正在進行，交通和基礎建設漸趨完善，加上整體都市規劃，有機會成為第二個信義計畫區，2010年推案量上看千億。

三條高速公路、二條捷運線(南港線東延南港展覽館站2011年通車、高鐵和台鐵，交通非常便利

南港軟體園區、世貿展覽場、流行音樂中心、國家生技研究園區

◆新莊副都心將成為為北縣推案重心

台北縣房市延捷運沿線發展是大勢所趨，三條捷運線交會的新莊受惠最大

新莊副都心將打造為大漢溪以北的北縣新核心。

近期新莊建案熱銷，每坪上看40萬元，建商紛紛搶進。