◆營建與資產相關題材個股

◆股市為房市的領先指標

◆北市地價、房價不斷創新高

每當新聞報導指標性土地標售價格創新高、或是創區域行情新高價的建案熱銷時，通常都會激勵營建股股價上漲。

北市精華區內4q09或2010年的新推案，只要是大面積的方整土地，建商都規劃做為豪宅建案，開價都較2008年的原有規劃大幅上升，來到每坪100萬元的水準。

香港新鴻基地產09/17/2009調高豪宅「至高無上」價格20%，一坪上看1,000~1,200萬元台幣，打破2008年英國分層豪宅one hyde park記錄成為全球最貴豪宅，顯示大陸富豪的購買力著實驚人。

若新流感疫情在冬季大流行，造成大量民眾被隔離、停班停課，可能對短期房市形成嚴重打擊，但若營建股或北市房價因而大幅修正，反而會是長期買點。

◆2h09房市三大焦點：士林官邸、亞太會館、台北車站雙子星

鄉林士林官邸案剛於09/16/2009公開，主要訴求為地點的歷史和風水稀有價值，每坪開價高達300萬元，創台灣房市歷史紀錄，未來銷售情況將反映市場對超高房價的接受度。

亞太會館預定將於10/25/2009再度標售，底價為150億元，有意願的買家需於10/20/2009前提出購買條件。由於底價換算成土地價格高達每坪607萬元，市場預估得標者要享有足夠利潤，改建成豪宅的售價可能將高達每坪300萬元。若亞太會館能順利售出，代表信義計畫區將出現每坪300萬的豪宅產品。

台北車站雙子星大樓bot預定於11/2009再度招標，由於先前已四度流標，市場預期市府將修改條件以提高廠商投標意願。由於開發金額高達500億元，為台灣史上最大規模的聯合開發案，若能成功標出，聯合開發、bot、台北車站周邊房市等相關題材可望發酵。

◆2010年若發生通膨，有利於房價上漲

各國央行為挽救經濟釋出大量貨幣，可能導致2010年發生通膨。

房地產價格與物價指數呈現高度正相關，若2010年發生嚴重通膨，將推升房地產價格上漲。

◆重點個股

2010年獲利成長+2h09推案量大+兩岸題材：遠雄、鄉林

信義區豪宅+新莊副都心+捷運聯合開發+土地庫存+獲利連續成長：冠德

商辦比重高+高獲利+土地庫存：長虹

2010年獲利大幅衰退：華固(8.7>4.4、宏普(7.5>3

聯合開發+商場、旅館多角化經營：日勝生

南港區資產大戶：南港、台肥

◇華固 2548(TW)

目前推案皆位於台北市，且以內湖和南港為主，推案目標為商辦佔推案量的50%。

2009年未市場上推出新建案，不過為把握近期建材成本處於低檔，「吉林路案」、「中南段案」、「5th element」等建案會先動工，預計2010年再於適當時機推案。

2009年銷售的皆為2007、2008年推出的建案，目前除「富仕館」以外都已完銷或接近完銷。

由於以完工比例法認列的建案大部份都會在4q09以前完工，且2009年無新建案推出，加上2010年預計推出的4個建案規模都不大，2010年華固將進入建案認列的相對空窗期，營收和獲利將大幅下滑。

◇遠雄 5522(TW)

遠雄為全台灣推案量最大的建商，2007和2008年的推案量皆在300億元以上，遠雄同時也是台灣納入msci中唯一的營建股。北市和北縣各佔案量的60%和40%，土地庫存各佔65%和34%

北縣推案大多透過與遠雄人壽合建，遠雄人壽北縣土地庫存達52,000坪。

位於內湖五期重劃區的「遠雄新都四技妍」目前已完銷，並於08/2009開始以完工比例法認列。由於遠雄為五期重劃區最大地主，尚有多筆土地可供推案，因此五期重劃區銷售表現良好，對提升遠雄未來推案獲利有相當助益。

遠雄2009年以銷售既有建案為主，1q~3q09都未推出新案，而在4q09預計將推出「香堤院」、「潭美廠辦」、「文林北路案」、「新生北路案」等4個建案，總銷合計約為95億元。

大股東透過在新加坡投資的遠中房地產發展公司進軍大陸，在大陸有遠雄建設和房仲事業。若開放壽險業投資大陸房地產，遠雄也可透過人壽去合法進軍大陸市場。

◇鄉林 5531(TW)

鄉林建案「士林官邸g21 headquarters」於09/16/2009正式公開，開價每坪300萬元，創台灣房價歷史新高。該案位於士林官邸旁，主要訴求為地段風水和歷史價值的稀有性，規劃僅21席，每單位226~250坪，總價約7.2億元，鄉林將公開可銷面積只有18席，總銷約150億元。

即使不計士林官邸的獲利，ibts預估2010年在「鄉林皇居」以全部完工法入帳下，eps仍有5.3元。

在近期北縣房市最熱的新莊有2筆建案，分別預計在4q09和2010年推出。

青島涵碧樓預計2009年底動工，可望在2011年開始營運。

◇冠德 2520(TW)

冠德大部分的建案皆位於台北縣市，但大多以全部完工法，而非完工比例法認列。冠德2009年最重要的營收和獲利來源為信義區豪宅「冠德遠見」，該案為先建後售，總銷約為52億元，由於2008年推出時遭逢金融海嘯及房市急凍，導致銷售速度相當緩慢，不過2q09以後信義計畫區豪宅市場明顯回溫，使「冠德遠見」熱銷，目前銷售率已達80%。

在台北縣的佈局以中和、三重、以及新莊副都心附近為主。由於位在三重的開發計劃皆是在捷運新莊線車站上方的聯合開發案，且新莊未來將有三條捷運線交會，因此冠德為受惠北縣捷運網擴張的主要上市櫃建商之一。

09/2009取得信義計畫區g4、g7、g8共1,611坪的土地，這幾塊土地位於興雅國中南側，可能在2010年或更久以後推出3棟豪宅建案，ibts預估其單價將在每坪150萬元以上，總銷合計將上看110億元。

完整可供開發的自有土地庫存，加上已取得的聯合開發案和都更案，ibts估算足供377.5億元的推案量，相當於預估2009年營收的7.5倍，在上市櫃建商中名列前矛。由於台北縣市土地價格不斷上漲，且台北市可供開發的土地越來越少，建商要取得未來推案所需的土地日益困難，而冠德擁有相對充足的土地庫存，將可以提供未來較大的營收成長空間。