工商時報 本文由正心不動產估價師聯合事務所所長所長黃昭閔提供

剛承接一件民眾委託關於徵收補償費不公之鑑價案，因政府辦理公 共工程需要，欲強制徵收坐落於其用地範圍內之部分私有土地，法令 雖要求政府應比照市價徵收，但依據該縣地價及標準地價評議委員會 所評定之標準，以當期公告現值加4成計算補償費用，然當事人非常 不能接受如此偏低的徵收價格。

因本案分區使用管制為都市計畫內農業區土地，位於正30米主要道 路，臨路面寬近40米、深度約80米，面積適中、可利用度極佳，未來 之開發如走都市計畫容許使用項目，可設置為加油站、客貨運站、駕 訓班、幼稚園、社會福利、運動等設施。

經訪查附近同為農業區土地之市場案例，每坪約有5萬元行情，但 如依上述徵收標準推算，每坪卻只有2萬5仟元補償費，整整只有市場 的一半價格。公告現值普遍低於市價或許已不是新鮮事，但相對位於 人煙稀少的偏遠地區，由於土地供過於求，亦或是該土地屬未鄰接道 路的袋地，公告現值反而高於市場行情，造成須繳納不合理高的土地 增值稅。

過去由於地政單位人力有限，每年要評估數以萬筆的土地公告現值 ，只能採用大量估價的方法，但這種估價方式往往忽略宗地個別條件 的差異性，導致長期以來補償價額及稅賦的不公現象時窮而現，如此 公告土地現值偏離正常市價的現象，政府雖有心改善這攸關全國民眾 權益的地價制度，基準地（標準宗地）試辦階段也已邁入了第五年， 但仍未見具體成效與更積極的因應措施。

不動產估價師制度已經正式上路兩年半餘，屬於國家高等考試的範 疇，每個估價師嫻熟不動產相關法令，對地價行情皆能精準、充分地 掌握，建議政府不妨多善用民間專業人士力量，協助地政單位查估合 理的土地公告現值，如此便能實現社會公義、節省國家的行政成本， 達到防止紛爭、杜結爭訟的效果。